Limpieza, conserje, jardín: lo que deduce un arrendador en Suiza

Qué cuenta, partida por partida

• Limpiar la escalera y las zonas comunesSR 642.116.2 Art. 1; ZStB 30.3 RZ 21 (ZH)deducibleEn un edificio de alquiler, en la medida en que asumes el coste y no lo repercutes.
• Conserje: salario y tus cotizaciones de empleadorSR 642.116.2 Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 3deducibleLa ordenanza cita las «retribuciones al conserje». Cuenta la parte que asumes tú.
• Cuidar el jardín: césped, setos, árbolesZStB 30.3 RZ 27 (ZH); StP 34 Nr. 5 (TG)deducibleMantenimiento normal. En un edificio de alquiler también cuentan cortar el césped y quitar la nieve.
• Crear un jardín nuevoZStB 30.3 RZ 27 (ZH)no deducibleUn jardín nuevo y la jardinería por afición no son mantenimiento.
• Limpieza al cambiar de inquilinoStB 44 Nr. 2 Ziff. 1.5 (SG)deducibleSi la pagas tú. Si la paga el inquilino que se va, no es un gasto tuyo.
• Piso de vacaciones que también usas túPraxis 035-01 Ziff. 6.4 (GR)en parteLa limpieza entre huéspedes reduce el ingreso del alquiler. Para tus propias estancias es privada.
• Lo que pagan los inquilinos con los gastos accesoriosStP 34 Nr. 1 Ziff. 3.6.3 (TG)no deducibleEsos costes no los asumes tú.
• Tu propia vivienda: limpieza, quitar la nieveArt. 34 let. a LIFD; StP 34 Nr. 1 (TG)no deducibleGasto privado. En propiedad horizontal de uso propio, Turgovia y San Galo aceptan el 50 % de los gastos de conserje.

La regla es la misma en todas partes: es deducible lo que asumes tú como propietario por el inmueble alquilado. En tu propia vivienda, los mismos trabajos son gasto privado, con pocas excepciones: ¿Cuándo es deducible la empleada del hogar en tu propia casa?. Dónde aparece la empleada en tu declaración de impuestos lo explica Empleada del hogar en la declaración de impuestos: ¿qué va dónde?.

En los pisos de vacaciones, cada cantón calcula de forma distinta. Los Grisones restan del ingreso de los pisos de vacaciones amueblados los gastos de calefacción, electricidad, agua, tasa turística y limpieza, y admiten para ello un tanto alzado del 10 % hasta CHF 30’000 de ingresos brutos al año. Por encima cuentan los gastos reales. Sobre la contratación en sí: ¿Quién limpia el piso de Airbnb y qué se aplica entonces? y Limpieza del piso de vacaciones: ¿qué cantón es competente?

¿Deducción a tanto alzado o gastos reales?

Eliges de nuevo en cada periodo fiscal y para cada inmueble. El tanto alzado sustituye a los gastos reales de mantenimiento, primas de seguro y administración por terceros. Por eso no puedes deducir la limpieza, el conserje o el jardín además del tanto alzado.

Los cantones tienen sus propios porcentajes: Zúrich aplica el 20 %, sea cual sea la edad del edificio. El tanto alzado queda excluido cuando terceros usan el inmueble sobre todo con fines comerciales. Si tus gastos justificados superan el tanto alzado, compensa la deducción de gastos reales. Para eso necesitas justificantes. Tu propio trabajo no cuenta, solo el material.

Si contratas tú a la limpiadora o al conserje

Quien recibe un salario tuyo y trabaja según tus instrucciones es tu empleada, aunque sean pocas horas al mes. Si limpia dentro de la vivienda, por ejemplo el piso de vacaciones entre dos huéspedes, vale la regla de los hogares privados: cotizaciones AHV desde el primer franco. La diferencia la explica Empleada del hogar autónoma o contratada: ¿cómo se distingue?

La AHV no cuenta el trabajo de conserje en un edificio de viviendas, fuera de los pisos, como servicio doméstico (hoja informativa 2.06). Aquí vale la regla general: hasta CHF 2'500 de salario al año solo se liquidan cotizaciones si la empleada lo pide; por encima, siempre. Lo que debe figurar en el contrato: ¿Qué incluye la lista de tareas de un conserje?

Según la hoja informativa 2.07, el procedimiento simplificado está abierto cuando el salario por persona no supera CHF 22'680 y la masa salarial total no supera CHF 60'480 al año. Quedan excluidas las sociedades de capital, las cooperativas y el cónyuge o los hijos empleados. La hoja no lo limita a los hogares privados. En caso de duda, pregunta a tu caja de compensación. El seguro de accidentes a través de la caja (VAVplus) solo existe para empleadas del hogar en tu propia casa. Para comparar: Procedimiento simplificado u ordinario: ¿cuál encaja?

Preguntas frecuentes

• ¿Puedo deducir de impuestos la limpieza de la escalera?Sí, en un edificio de alquiler, en la medida en que asumes tú el coste.+

  Zúrich cita expresamente la limpieza, la iluminación y la calefacción de vestíbulos, escalera, sótano y desván (ZStB 30.3 RZ 21). Si repercutes la limpieza de la escalera a los inquilinos con los gastos accesorios, no es deducible.

• ¿Es deducible el salario del conserje?Sí. La ordenanza de la ESTV sobre gastos de inmuebles incluye las «retribuciones al conserje» entre los gastos de explotación, en la medida en que los asume el propietario.+

  Si el conserje es empleado tuyo, son el salario bruto y tus cotizaciones de empleador. Las nóminas y la liquidación de la caja de compensación son tu justificante.

• ¿Puedo deducir la limpieza de mi piso de vacaciones?En parte. La limpieza entre huéspedes forma parte del alquiler y reduce el ingreso por alquiler.+

  La limpieza para tus propias estancias es privada. Los cantones calculan de forma distinta los pisos de vacaciones amueblados, a veces con sus propios tantos alzados. Pregunta en tu oficina de impuestos.

• ¿Deducción a tanto alzado o gastos reales?Eliges de nuevo cada año y para cada inmueble.+

  En el impuesto federal directo, el tanto alzado es el 10 % del ingreso bruto por alquiler en edificios de hasta diez años y el 20 % en los más antiguos. El tanto alzado ya cubre los gastos sueltos de limpieza o de conserje. La deducción de gastos reales compensa cuando tus gastos justificados son más altos.

• ¿Y la limpieza de mi propia vivienda?No es deducible. La limpieza y quitar la nieve en la vivienda en la que vives son gastos privados (art. 34 let. a LIFD).+

  La ayuda en tu propio hogar solo es deducible en casos especiales, como el cuidado de niños o una discapacidad.

• ¿Puedo deducir mi propio trabajo como arrendador?No. Si te ocupas tú de la escalera o del jardín, no puedes deducir un salario por ello.+

  Zúrich y Turgovia establecen que el trabajo propio no es mantenimiento del inmueble. El material sigue siendo deducible.