Nettoyage, concierge, jardin : ce que les bailleurs déduisent des impôts

Ce qui compte, poste par poste

• Nettoyage de la cage d'escalier et des locaux communsSR 642.116.2 Art. 1; ZStB 30.3 RZ 21 (ZH)déductibleDans un immeuble locatif, dans la mesure où vous supportez les frais sans les refacturer.
• Concierge : salaire et vos cotisations d'employeurSR 642.116.2 Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 3déductibleL'ordonnance cite les « indemnités versées au concierge ». Compte la part que vous supportez vous-même.
• Entretien du jardin : gazon, haies, arbresZStB 30.3 RZ 27 (ZH); StP 34 Nr. 5 (TG)déductibleEntretien courant. Dans un immeuble locatif, la tonte et le déneigement comptent aussi.
• Aménager un nouveau jardinZStB 30.3 RZ 27 (ZH)non déductibleUn nouvel aménagement et le jardinage d'agrément ne sont pas de l'entretien.
• Nettoyage au changement de locataireStB 44 Nr. 2 Ziff. 1.5 (SG)déductibleSi vous le payez. Si le locataire sortant paie, ce n'est pas votre dépense.
• Appartement de vacances, en partie utilisé par vousPraxis 035-01 Ziff. 6.4 (GR)en partieLe nettoyage entre deux hôtes réduit le revenu locatif. Pour vos propres séjours, il est privé.
• Ce que les locataires paient par les chargesStP 34 Nr. 1 Ziff. 3.6.3 (TG)non déductibleVous ne supportez pas ces frais.
• Votre propre logement : nettoyage, déneigementArt. 34 let. a LIFD ; StP 34 Nr. 1 (TG)non déductibleFrais d'entretien privés. En PPE occupée par le propriétaire, la Thurgovie et Saint-Gall admettent 50 % des frais de conciergerie.

La règle est partout la même : est déductible ce que vous supportez vous-même, comme propriétaire, pour le bien loué. Dans votre propre logement, les mêmes travaux sont des frais d'entretien privés, à quelques exceptions près : Quand la femme de ménage de son propre ménage est-elle déductible ?. L'endroit où l'employée apparaît dans votre déclaration d'impôts est expliqué ici : Aide ménagère dans la déclaration d'impôts : quoi inscrire où ?.

Pour les appartements de vacances, les cantons calculent différemment. Les Grisons retranchent du revenu des appartements de vacances meublés les frais de chauffage, d'électricité, d'eau, de taxes de séjour et de nettoyage, et admettent pour cela un forfait de 10 % jusqu'à CHF 30’000 de recettes brutes par an. Au-delà, les frais effectifs comptent. Sur l'emploi lui-même : Qui nettoie le logement Airbnb, et qu'est-ce qui s'applique alors ? et Faire nettoyer l'appartement de vacances : quel canton est compétent ?

Déduction forfaitaire ou frais effectifs ?

Vous choisissez à nouveau pour chaque période fiscale et pour chaque immeuble. Le forfait remplace les frais effectifs d'entretien, les primes d'assurance et l'administration par des tiers. Vous ne pouvez donc pas déduire le nettoyage, le concierge ou le jardin en plus du forfait.

Les cantons ont leurs propres taux : Zurich applique 20 %, quel que soit l'âge du bâtiment. Le forfait est exclu lorsque des tiers utilisent l'immeuble principalement à des fins commerciales. Si vos frais justifiés dépassent le forfait, la déduction effective est plus avantageuse. Il vous faut alors des justificatifs. Votre propre travail ne compte pas, seulement le matériel.

Si vous employez vous-même la femme de ménage ou le concierge

La personne qui reçoit un salaire de votre part et travaille selon vos instructions est votre employée, même pour quelques heures par mois. Si elle nettoie à l'intérieur du logement, par exemple l'appartement de vacances entre deux hôtes, la règle des ménages privés s'applique : cotisations AVS dès le premier franc. La distinction est expliquée ici : Femme de ménage indépendante ou salariée : comment le reconnaître ?

L'AVS ne compte pas la conciergerie d'un immeuble d'habitation, hors des logements, comme service de maison (mémento 2.06). La règle générale s'applique ici : jusqu'à CHF 2'500 de salaire par an, les cotisations ne sont décomptées que si l'employée le demande, au-delà toujours. Ce qui doit figurer dans le contrat : Que contient le cahier des charges d'un concierge ?

Selon le mémento 2.07, la procédure de décompte simplifiée est ouverte lorsque le salaire par personne ne dépasse pas CHF 22'680 et la masse salariale totale CHF 60'480 par an. Sont exclus les sociétés de capitaux, les coopératives ainsi que le conjoint et les enfants employés. Le mémento ne la limite pas aux ménages privés. En cas de doute, demandez à votre caisse de compensation. L'assurance accidents par la caisse (VAVplus) n'existe que pour les aides ménagères de son propre ménage. Pour comparer : Procédure de décompte simplifiée ou ordinaire : laquelle convient ?

Questions fréquentes

• Puis-je déduire des impôts le nettoyage de la cage d'escalier ?Oui, dans un immeuble locatif, dans la mesure où vous supportez vous-même les frais.+

  Zurich cite expressément le nettoyage, l'éclairage et le chauffage des entrées, de la cage d'escalier, de la cave et du grenier (ZStB 30.3 RZ 21). Si vous facturez le nettoyage de la cage d'escalier aux locataires par les charges, il n'est pas déductible.

• Le salaire du concierge est-il déductible ?Oui. L'ordonnance de l'AFC sur les frais relatifs aux immeubles compte les « indemnités versées au concierge » parmi les frais d'exploitation, dans la mesure où le propriétaire les prend en charge.+

  Si le concierge est votre employé, il s'agit du salaire brut et de vos cotisations d'employeur. Les fiches de salaire et le décompte de la caisse de compensation servent de justificatifs.

• Puis-je déduire le nettoyage de mon appartement de vacances ?En partie. Le nettoyage entre deux hôtes fait partie de la location et réduit le revenu locatif.+

  Le nettoyage pour vos propres séjours est privé. Les cantons calculent différemment pour les appartements de vacances meublés, parfois avec leurs propres forfaits. Demandez à votre office des impôts.

• Déduction forfaitaire ou frais effectifs ?Vous choisissez à nouveau chaque année et pour chaque immeuble.+

  Pour l'impôt fédéral direct, le forfait est de 10 % du rendement locatif brut pour les bâtiments de dix ans au plus et de 20 % pour les plus anciens. Le forfait couvre les frais isolés de nettoyage ou de conciergerie. La déduction effective est plus avantageuse lorsque vos frais justifiés sont plus élevés.

• Et le nettoyage de mon propre logement ?Non déductible. Le nettoyage et le déneigement du logement que vous habitez sont des frais d'entretien privés (art. 34 let. a LIFD).+

  L'aide dans son propre ménage ne devient déductible que dans des cas particuliers, comme la garde d'enfants ou un handicap.

• Puis-je déduire mon propre travail de bailleur ?Non. Si vous vous occupez vous-même de la cage d'escalier ou du jardin, vous ne pouvez pas déduire de salaire pour cela.+

  Zurich et la Thurgovie précisent que les prestations propres ne sont pas de l'entretien d'immeuble. Le matériel reste déductible.