Reinigung, Hauswart, Garten: Was Vermieter von der Steuer abziehen

Was zählt, Posten für Posten

• Treppenhaus und gemeinsame Räume reinigenSR 642.116.2 Art. 1; ZStB 30.3 RZ 21 (ZH)abziehbarIm Miethaus, soweit Sie die Kosten tragen und nicht weiterverrechnen.
• Hauswart: Lohn und Ihre ArbeitgeberbeiträgeSR 642.116.2 Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 3abziehbarDie Verordnung nennt «Entschädigungen an den Hauswart». Es zählt der Teil, den Sie selbst tragen.
• Garten pflegen: Rasen, Hecken, BäumeZStB 30.3 RZ 27 (ZH); StP 34 Nr. 5 (TG)abziehbarGewöhnlicher Unterhalt. Im Miethaus zählen auch Rasenmähen und Schneeräumen.
• Garten neu anlegenZStB 30.3 RZ 27 (ZH)nicht abziehbarEine Neuanlage und Liebhaberei sind kein Unterhalt.
• Reinigung beim MieterwechselStB 44 Nr. 2 Ziff. 1.5 (SG)abziehbarWenn Sie sie bezahlen. Zahlt der ausziehende Mieter, ist es nicht Ihre Ausgabe.
• Ferienwohnung, teils selbst genutztPraxis 035-01 Ziff. 6.4 (GR)anteiligDie Reinigung zwischen den Gästen mindert den Mietertrag. Für Ihre eigenen Aufenthalte ist sie privat.
• Was die Mieter über die Nebenkosten zahlenStP 34 Nr. 1 Ziff. 3.6.3 (TG)nicht abziehbarDiese Kosten tragen nicht Sie.
• Eigenes Zuhause: Reinigung, SchneeräumenArt. 34 lit. a DBG; StP 34 Nr. 1 (TG)nicht abziehbarLebenshaltung. Bei selbst genutztem Stockwerkeigentum anerkennen Thurgau und St. Gallen 50 % der Hauswartkosten.

Die Regel ist überall dieselbe: Abziehbar ist, was Sie als Eigentümer für die vermietete Liegenschaft selbst tragen. Im eigenen Zuhause sind dieselben Arbeiten Lebenshaltung, mit wenigen Ausnahmen: Wann ist die Putzfrau im eigenen Haushalt abziehbar?. Wo die Angestellte in Ihrer Steuererklärung erscheint, zeigt Haushaltshilfe in der Steuererklärung: Was gehört wohin?.

Bei Ferienwohnungen rechnen die Kantone unterschiedlich. Graubünden zieht vom Ertrag möblierter Ferienwohnungen die Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Kurtaxen und Reinigung ab und lässt dafür bis CHF 30’000 Bruttoeinnahmen im Jahr eine Pauschale von 10 % zu. Darüber zählen die tatsächlichen Kosten. Zur Anstellung selbst: Wer reinigt die Airbnb-Wohnung, und was gilt dann? und Wer die Ferienwohnung reinigen lässt: Welcher Kanton ist zuständig?

Pauschalabzug oder effektive Kosten?

Sie wählen in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu. Die Pauschale ersetzt die tatsächlichen Kosten für Unterhalt, Versicherungsprämien und Verwaltung durch Dritte. Reinigung, Hauswart oder Garten können Sie darum nicht zusätzlich zur Pauschale abziehen.

Die Kantone haben eigene Sätze: Zürich rechnet mit 20 %, unabhängig vom Alter des Gebäudes. Ausgeschlossen ist die Pauschale, wenn Dritte die Liegenschaft vorwiegend geschäftlich nutzen. Liegen Ihre belegten Kosten über der Pauschale, lohnt sich der effektive Abzug. Dafür brauchen Sie Belege. Eigene Arbeit zählt nicht, nur das Material.

Wenn Sie die Putzfrau oder den Hauswart selbst anstellen

Wer von Ihnen Lohn erhält und nach Ihren Anweisungen arbeitet, ist Ihre Angestellte, auch mit wenigen Stunden im Monat. Putzt sie in der Wohnung, zum Beispiel die Ferienwohnung zwischen zwei Gästen, gilt die Regel der Privathaushalte: AHV-Beiträge ab dem ersten Franken. Die Abgrenzung erklärt Putzfrau selbstständig oder angestellt: Woran erkennt man es?

Hauswartarbeit im Mehrfamilienhaus ausserhalb der Wohnungen zählt die AHV nicht zum Hausdienst (Merkblatt 2.06). Hier gilt die allgemeine Regel: Bis CHF 2'500 Lohn im Jahr werden Beiträge nur abgerechnet, wenn die Angestellte es verlangt, darüber immer. Was in den Vertrag gehört: Was gehört ins Pflichtenheft eines Hauswarts?

Das vereinfachte Abrechnungsverfahren steht laut Merkblatt 2.07 offen, wenn der Lohn pro Person CHF 22'680 und die gesamte Lohnsumme CHF 60'480 im Jahr nicht übersteigen. Ausgeschlossen sind Kapitalgesellschaften, Genossenschaften sowie mitarbeitende Ehegatten und Kinder. Eine Beschränkung auf Privathaushalte nennt das Merkblatt nicht. Fragen Sie im Zweifel Ihre Ausgleichskasse. Die Unfallversicherung über die Kasse (VAVplus) gibt es nur für Haushaltshilfen im eigenen Haushalt. Zum Vergleich: Vereinfachtes oder ordentliches Abrechnungsverfahren: Was passt?

Häufige Fragen

• Kann ich die Treppenhausreinigung von der Steuer absetzen?Ja, im Miethaus, soweit Sie die Kosten selbst tragen.+

  Zürich nennt Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus, Keller und Estrich ausdrücklich (ZStB 30.3 RZ 21). Verrechnen Sie die Treppenhausreinigung den Mietern über die Nebenkosten, ist sie nicht abziehbar.

• Ist der Lohn des Hauswarts abziehbar?Ja. Die Verordnung der ESTV über die Liegenschaftskosten zählt «Entschädigungen an den Hauswart» zu den Betriebskosten, soweit der Eigentümer dafür aufkommt.+

  Ist der Hauswart bei Ihnen angestellt, sind das der Bruttolohn und Ihre Arbeitgeberbeiträge. Als Beleg dienen die Lohnabrechnungen und die Abrechnung der Ausgleichskasse.

• Kann ich die Reinigung meiner Ferienwohnung absetzen?Anteilig. Die Reinigung zwischen den Gästen gehört zur Vermietung und mindert den Mietertrag.+

  Die Reinigung für Ihre eigenen Aufenthalte ist privat. Die Kantone rechnen bei möblierten Ferienwohnungen unterschiedlich, teils mit eigenen Pauschalen. Fragen Sie Ihr Steueramt.

• Pauschalabzug oder effektive Kosten?Sie wählen jedes Jahr und für jede Liegenschaft neu.+

  Bei der direkten Bundessteuer beträgt die Pauschale 10 % des Brutto-Mietertrags für Gebäude bis zehn Jahre und 20 % für ältere. Mit der Pauschale sind einzelne Reinigungs- oder Hauswartkosten abgegolten. Der effektive Abzug lohnt sich, wenn Ihre belegten Kosten höher sind.

• Und die Reinigung meiner eigenen Wohnung?Nicht abziehbar. Reinigung und Schneeräumen im selbst bewohnten Zuhause sind Lebenshaltung (Art. 34 lit. a DBG).+

  Abziehbar wird Hilfe im eigenen Haushalt nur in Sonderfällen, etwa bei Kinderbetreuung oder wegen einer Behinderung.

• Kann ich meine eigene Arbeit als Vermieter abziehen?Nein. Wer Treppenhaus oder Garten selbst besorgt, kann dafür keinen Lohn abziehen.+

  Zürich und Thurgau halten fest, dass Eigenleistungen kein Liegenschaftsunterhalt sind. Abziehbar bleibt das Material.