Für Stockwerkeigentümergemeinschaften
Hauswart in der STWEG anstellen: so geht das vereinfachte Verfahren
Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft hat keine Verwaltung, oder die Verwaltung übernimmt die Hauswartung nicht. Eine Eigentümerin oder ein Nachbar macht Treppenhaus, Umgebung und Entsorgung, ein paar Stunden pro Woche. Das ist eine Anstellung, mit AHV, Unfallversicherung und Lohnabrechnung. Für kleine Löhne geht das mit einer Anmeldung und einer Abrechnung pro Jahr.
Sind Sie hier richtig?
Ja, wenn beide Punkte stimmen:
- Die STWEG bezahlt den Lohn selbst, nicht eine Hauswartungsfirma.
- Der Lohn bleibt unter CHF 22'680 im Jahr pro Person, alle Löhne der STWEG zusammen unter CHF 60'480.
Ist der Lohn grösser, rechnet die STWEG im ordentlichen Verfahren ab, mit Pensionskasse ab CHF 22'680 im Jahr.
Was die Ausgleichskassen uns geantwortet haben
Das Gesetz nennt die STWEG nicht ausdrücklich. Wir haben deshalb im Oktober 2026 zehn kantonale Ausgleichskassen schriftlich gefragt, ob eine STWEG ihren Hauswart im vereinfachten Verfahren anmelden kann, und wie im Formular 318.147.
AusgleichskasseAntwortWie anmelden
Ausgleichskasse Nidwalden29.10.2026JaFormular 318.147 als «Einfache Gesellschaft»
SVZ Thurgau29.10.2026JaOnline-Formular 318.147
SVS Uri30.10.2026JaFormular 318.147 als «Einfache Gesellschaft»
Ausgleichskasse Zug30.10.2026JaFormular 318.147 als «Einfache Gesellschaft», per E-Mail
Sozialversicherungen Glarus02.11.2026JaFormular 318.147 als «Einfache Gesellschaft», solange die Lohngrenzen eingehalten sind
WAS Luzern30.10.2026Möglich, nicht üblichEigenes Formular für Liegenschaftsverwaltungen, unter Punkt 11: «vereinfachtes Abrechnungsverfahren gewünscht»
Stand 2. November 2026. Das sind schriftliche Auskünfte der Kassen per E-Mail zu einem Beispielfall, keine Bundesregel. Keine Kasse hat nein gesagt. Ihre Kasse ist nicht dabei? Das Gesetz schliesst nur Kapitalgesellschaften und Genossenschaften vom vereinfachten Verfahren aus (Art. 2 BGSA). Fragen Sie Ihre Kasse vor der Anmeldung kurz, wie sie eine STWEG erfasst.
In 6 Schritten angestellt
- 1
Beschluss der Versammlung
Die Eigentümerversammlung beschliesst die Anstellung, den Lohn und wer für die STWEG unterschreibt, zum Beispiel die Verwalterin oder eine bevollmächtigte Eigentümerin. Halten Sie den Beschluss im Protokoll fest.
- 2
Arbeitsvertrag
Arbeitgeberin ist die STWEG, «vertreten durch» die bevollmächtigte Person. Tätigkeit: Hauswartung, also Treppenhaus, gemeinsame Räume, Umgebung, Entsorgung. Diese Arbeit ausserhalb der Wohnungen ist kein Hausdienst (Merkblatt 2.06 der AHV). Es gilt deshalb das Obligationenrecht, nicht der Normalarbeitsvertrag für Hausangestellte. Kantonale und kommunale Mindestlöhne gelten trotzdem.
- 3
Unfallversicherung (UVG)
Die STWEG schliesst selbst eine Police für die obligatorische Unfallversicherung ab. VAVplus über die Ausgleichskasse gibt es nur für Privathaushalte. Arbeitet die Person weniger als 8 Stunden pro Woche, ist sie nur bei der Arbeit versichert, und es gibt keinen NBU-Abzug.
- 4
Anmeldung bei der Ausgleichskasse
Innert 30 Tagen mit dem Formular 318.147: bei Frage 1 «Einfache Gesellschaft», bei 3.3 «Hauswartung», dazu die Adresse der Liegenschaft. Seite 2 fragt nach den einzelnen Teilhabenden mit Geburtsdatum und AHV-Nummer. Klären Sie mit Ihrer Kasse, ob alle Eigentümer oder nur die bevollmächtigte Person hineingehören. Die STWEG sendet das Formular selbst ab.
- 5
Lohnabrechnung jeden Monat
Bruttolohn mit Ferienzuschlag, Abzüge für AHV/IV/EO und ALV, 5 % Quellensteuer. Die Beiträge zahlt die STWEG einmal im Jahr, auf Rechnung der Kasse.
- 6
Lohnmeldung im Januar
Die STWEG meldet der Kasse die Löhne des Vorjahres. Danach kommt eine Rechnung. Die Person bekommt ihren Lohnausweis.
Was es kostet, an einem Beispiel
Hauswartin in Stans (NW), 4 Stunden pro Woche, CHF 30 pro Stunde, 4 Wochen Ferien. Gerechnet mit dem Clino-Lohnrechner, Sätze 2026, für einen ganzen Arbeitsmonat:
Bruttolohn, mit FerienzuschlagCHF 563.21
Nettolohn an die Hauswartin (nach AHV/IV/EO, ALV und 5 % Quellensteuer)CHF 499.00
Arbeitgeberbeiträge der STWEG (AHV/IV/EO, ALV, Familienausgleichskasse)CHF 44.50
Unfallversicherung, geschätzt (Ihre Police entscheidet)ca. CHF 2.84
Clino (Vertrag, Lohnabrechnungen, vorbereitete Anmeldung und Lohnmeldung)CHF 19.90/Monat
Kosten der STWEG pro Monatca. CHF 630
Im Jahr sind das rund CHF 6'240 Lohn (52 Wochen × 4 Stunden × CHF 30), weit unter der Grenze von CHF 22'680.
Lohn, Beiträge und UVG-Prämie sind gemeinschaftliche Kosten und werden auf die Eigentümer verteilt, meist nach Wertquoten.
Ihr Teil
- Beschluss in der Versammlung
- UVG-Police abschliessen
- Formular 318.147 absenden
- Lohn überweisen
Clinos Teil
- Arbeitsvertrag mit «vertreten durch»
- Formular 318.147 vorausgefüllt
- Lohnabrechnung jeden Monat
- Lohnmeldung und Lohnausweis im Januar vorbereitet
Häufige Fragen
Muss eine kleine STWEG überhaupt anmelden?+
Ja, sobald sie einen Lohn bezahlt. Bis CHF 2'500 Lohn im Jahr sind keine AHV-Beiträge geschuldet, ausser die Person verlangt sie (Art. 34d AHVV). Die Unfallversicherung braucht es trotzdem.
Wir haben eine Verwaltung. Brauchen wir das?+
Stellt die Verwaltung den Hauswart an, rechnet sie ab. Stellt die STWEG selbst an und die Verwaltung macht die Löhne nicht, dann ja.
Eine Eigentümerin macht die Hauswartung selbst. Geht das?+
Ja. Sie ist dann Arbeitnehmerin der STWEG: Lohn, Beiträge und Unfallversicherung laufen wie bei einer externen Person.
Und die Nebenkostenabrechnung?+
Lohn, Arbeitgeberbeiträge und UVG-Prämie gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten. Die Lohnabrechnungen und die Lohnmeldung zeigen Ihnen die Summen.
Was Clino für Ihre STWEG vorbereitet
Clino erstellt den Arbeitsvertrag mit der STWEG als Arbeitgeberin, füllt das Formular 318.147 mit «Einfache Gesellschaft» und «Hauswartung» vor und macht jeden Monat die Lohnabrechnung. Im Januar liegen Lohnmeldung und Lohnausweis bereit. Anmelden und unterschreiben tut die STWEG selbst.
STWEG bei Clino registrieren →CHF 19.90/Monat. 30 Tage kostenlos. Jederzeit kündbar.
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